Reforma de los créditos hipotecarios
En la comisión de Asuntos Económicos y Financieros del Parlamento Europeo, reunida con fecha 29 de febrero de 2012, se debatió la reforma de los créditos hipotecarios sobre la base de que “es hora de servir a la economía real”.
Un crédito hipotecario es un contrato mediante el cual, una entidad financiera concede una línea de financiación a un titular, que va disponiendo cantidades según sus necesidades. La principal diferencia con respecto a un préstamo convencional es que en el préstamo convencional se concede una cantidad fija inicial y solo hay una entrega de dinero por parte de la entidad financiera. En este caso, además el titular debe devolver la cantidad prestada, en los plazos y condiciones pactadas entre las partes. En el caso de que el beneficiario incumpla este contrato, la entidad financiera puede ejecutar el bien hipotecado, siempre por un procedimiento judicial, para saldar la deuda.
El crédito hipotecario se formaliza en escritura pública para que se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad. Todas las entidades de crédito están obligadas a informar por medio de un folleto a las personas que deseen solicitar un préstamo hipotecario por valor inferior a 150.000 euros.
Según el artículo publicado por el Servicio de Prensa del Parlamento Europeo, la mala praxis en el mercado del crédito hipotecario es una de las causas que explican la crisis financiera. Todo ello se basa en un informe del español D. Antolín Sánchez Presedo que estudia la manera de proteger mejor a los prestatarios y de reconstruir la industria financiera europea sobre unas bases más sólidas. A continuación se exponen algunas de las opiniones reflejadas por el Sr. Sánchez Presedo en el Parlamento Europeo.
Sobre la atribución de préstamos hipotecarios en condiciones bastante duras y si fue uno de los factores que nos llevaron a la crisis financiera de 2008, el Sr. Sánchez Presedo opina que el sobreendeudamiento está todavía en el corazón de la crisis y que para intentar combatirlo habría que fijar unas reglas en el mercado de crédito. Hay que asegurar las prácticas irresponsables, para no perjudicar ni a los ahorradores ni a los contribuyentes.
El informe, antes mencionado, tiene tres capítulos:
- El primero trata sobre la “Educación Financiera”, es decir, lo que la gente tiene que saber antes de contratar una hipoteca.
- El segundo es la “Ejecución Correcta de los Contratos de Crédito”.
- El tercero y último se centra el transparencia de los mercados.
Sobre la prohibición de algunos tipos de préstamos, la opinión del Sr. Sánchez Presedo es que se necesitan mercados más transparentes y más estables. Hay que establecer normas que impidan las malas prácticas, así como identificar los productos que suponen un riesgo y dar a las autoridades de supervisión, potestad para imponer medidas adicionales. Por último y muy importante, hay que informar a los consumidores para que aun así quien quiera correr el riesgo que asuma las consecuencias.
Un aspecto fundamental de este debate es regular a las entidades de crédito así como la educación financiera, la información y los consejos de profesionales. Como ya se ha mencionado anteriormente se tienen que cumplir una serie de prácticas sanas cuando se otorguen préstamos, para que así las relaciones entre las partes sean más justas y equilibradas.
Actualmente se encuentra en proceso de estudio la posibilidad de que existan contratos más flexibles que permitan adaptarse a la situación del prestatario, autorizando el reembolso del préstamo antes del plazo pactado en su inicio. También existe la posibilidad de cambiar de prestador o de convertir un préstamo en moneda extranjera en un préstamo en moneda propia.
El informe, objeto de debate en el Parlamento Europeo, defiende el acceso a los préstamos para aquellos que están excluidos de manera arbitraria. Según el Sr. Sánchez Presedo, los productos financieros deben poder personalizarse para tener en cuenta la diversidad de las situaciones de los consumidores. Como ejemplo, cita que las ayudas sociales deben tenerse en cuenta cuándo se evalúa la solvencia de un cliente. Se debe evitar la exclusión causada por informaciones erróneas.
Este texto defiende que los productos financieros deben poder personalizarse para, de esta forma, tener en cuenta la diversidad de las situaciones de los consumidores. Como ejemplo, se cita que las ayudas sociales deben tener en cuenta el estado de solvencia de las personas a las que se vayan a conceder.
Si este texto se aprobara sería muy bueno y sobre todo sería muy importante poder alcanzar un compromiso. Los ciudadanos necesitan una respuesta, y el Parlamento es el encargado de asegurar que el mercado hipotecario a nivel europeo sea más dinámico, más eficiente, más consistente y más fiable.
En conclusión, el sistema financiero debe servir a las necesidades de las familias y de las empresas, las necesidades de la economía real. Para ello, se necesita más flexibilidad, más inclusión, más estabilidad y más competencia.
22.03.2012. 16:07
El contrato de leasing
En la actualidad es muy frecuente adquirir elementos de inmovilizado a través de leasing. La contabilización de estos elementos ha cambiado con el nuevo Plan General contable aprobado por Real Decreto 1514/2007 de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de contabilidad (B.O.E. 20 de noviembre). En dicho plan se incluyeron novedades muy importantes en relación a la contabilidad de los elementos adquiridos a través de contratos de arrendamiento financiero.
El leasing como forma de financiación, es un contrato mediante el cual el arrendador traspasa el derecho a usar un bien al arrendatario a cambio del pago de unas cuotas durante un periodo de tiempo determinado que suele coincidir con la vida útil del bien.
Al término del contrato, el arrendatario tiene dos opciones. La primera es ejercitar la opción de compra, esto es, con el pago del valor residual (normalmente coincidente con una cuota más) el arrendatario pasa a adquirir la propiedad del bien. La segunda opción es no ejercitar la opción de compra y por consiguiente devolver el bien a la financiera. Lo más frecuente es ejercitar la opción de compra y así obtener la propiedad del bien.
El leasing es una forma de financiación u opción para las empresas que no cuentan con el capital suficiente para adquirir un activo y mediante este tipo de contrato de arrendamiento disponen del uso y disfrute de dicho bien (y al vencimiento del contrato, de la propiedad del bien) obteniendo un inmovilizado.
Entre los atributos de este tipo de contrato que lo diferencian del resto destacan los siguientes: el arrendador financiero está obligado a ofrecer al arrendatario financiero la posibilidad del adquirir el bien, el leasing no es un préstamo de uso, durante toda la vida del contrato la titularidad del bien recae en el arrendador, no existe una regulación específica para este tipo de contratos sino que hay que remitirse a varias leyes, en la mayor parte de los casos este contrato incorpora una cláusula por la que el cliente consiente pasar todas las inspecciones sobre el bien que la financiera considere necesario, …
Se diferencia claramente entre dos tipos de costes: el coste de depreciación, que es el deterioro que sufre el propio bien, y el coste del préstamo del dinero, que es el coste financiero y varía según el interés que aplique la parte arrendadora.
El leasing es una figura utilizada principalmente por empresas, la realidad indica que pocas personas físicas lo utilizan como forma de financiación. Por lo general es usado para bienes que se deprecian en un plazo no muy largo de tiempo.
La mayor parte de los contratos de leasing se utilizan para bienes del tipo de vehículos y equipos para el proceso de la información, como ordenadores, fotocopiadoras, …
Las cuotas coinciden con el mes natural a no ser que haya pacto en contrario. El importe de cada cuota de arrendamiento financiero incorpora la amortización del bien, los intereses del capital productivo o coste financiero, los gastos administrativos, los impuestos indirectos vigentes, en algunos casos una prima de riesgo por si falla la parte arrendataria, …
Entre las ventajas de este contrato de arrendamiento financiero destacamos las siguientes: se puede financiar la totalidad de la inversión, es decir, el 100%, no perjudica a la capacidad de endeudamiento del arrendador, es una operación bastante rápida, la cuota de amortización contiene parte de gasto tributario, …
Entre las desventajas encontramos las siguientes: no se accede a la propiedad del bien hasta el final del contrato, en la mayor parte de los casos, al realizar el pago del valor residual o ejercitar la opción de compra, no se puede entregar el bien hasta la finalización del contrato (aunque sí es cierto que en algunos casos se puede rescindir el contrato mientras que la parte arrendadora acepte quedarse con el bien y rechazar el resto de pago de las cuotas), el coste financiero a veces es superior al de otra forma de financiación por lo que para adquirir el mismo bien sería conveniente comparar diversas formas de financiación, …
Es muy importante no confundir el leasing con el renting. Son dos formas de financiación muy distintas. El renting es un contrato de arrendamiento simple, que en general, no ofrece opción de compra al cliente. Durante la duración del contrato de renting, el arrendador se encarga del mantenimiento del bien. Este tipo de arrendamientos se utiliza mayoritariamente para vehículos o elementos de transporte, en cuyo caso el arrendatario disfruta del bien y el mantenimiento corre a cargo del arrendador. Existe una diferencia muy importante entre el leasing y el renting y la encontramos en la contabilidad. Mientras que el nuevo PGC aprobado por Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, indica que el leasing debe figurar en el activo y la deuda pendiente en el pasivo, distinguiendo entre el largo y corto plazo, el renting debe contabilizarse como un mero arrendamiento, es decir, la empresa no reconoce un activo.
01.03.2012. 10:56